Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial
L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire et respecter certaines règles. Le locataire qui ne respecte pas ces règles s'expose à un refus de renouvellement ou à la résiliation du bail commercial.
Le locataire peut ajouter à l'activité prévue dans le bail commercial une ou plusieurs autres activités, à condition que ces activités soient connexes ou complémentaires. On parle de déspécialisation partielle.
Une activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.
Une activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service.
Les commerces de bouche sont considérés comme des activités connexes car ce sont des extensions normales de l'activité dans les cas suivants :
Vente de produits alimentaires dans une station-service
Vente de vins, œufs, saucissons et poulets dans un commerce saisonnier de fruits et légumes.
En revanche, les commerces de bouche ne constituent pas des activités connexes dans les cas suivants :
Vente de confiseries, chocolats, glaces pour l'activité de boulanger.
Vente de crêpes pour une activité de croissanterie, briocherie, viennoiserie.
Avant tout ajout d'activité, le locataire doit prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (AR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) de son intention d'ajouter une activité. On parle de déspécialisation partielle.
Cette notification préalable ne constitue pas une demande d'autorisation. Le propriétaire n'a pas l'obligation d'y répondre
Si le propriétaire n'est pas informé de l'ajout d'une nouvelle activité, il peut résilier le bail commercial ou refuser le renouvellement du bail (sans versement d'une indemnité d'éviction).
Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire à compter de la réception de l'acte du commissaire de justice ou de la lettre recommandée avec AR.
Il n'est pas tenu de répondre sous une forme particulière : il peut le faire par lettre recommandée avec AR, mais ce n'est pas obligatoire.
Au-delà du délai de 2 mois, le propriétaire ne peut plus contester l'ajout de l'activité. Son absence de réponse dans le délai de 2 mois vaut acceptation du projet.
Le locataire pourra ensuite saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité envisagée.
En cas de contestation du propriétaire, le locataire ne peut pas étendre son activité tant que le tribunal ne s'est pas prononcé.
Le tribunal judiciaire détermine alors si l'activité est connexe ou complémentaire en tenant compte de l’évolution des usages commerciaux mais aussi des progrès techniques. L’évolution des usages commerciaux peut être établie par des attestations des chambres professionnelles : chambres des métiers et de l'artisanat (CMA) et chambres de commerce et d'industrie (CCI).
Pour reconnaître le caractère connexe ou complémentaire d'une activité, le tribunal peut aussi retenir l'identité de clientèle des activités. C'est par exemple le cas pour la vente de journaux et celle de confiseries dans un commerce de bar-tabac dès lors qu'il s'agit d'un service rendu à la clientèle.
L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.
Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.
Si le locataire considère que l’augmentation du nouveau loyer est trop élevée, il a la possibilité de se rétracter en renonçant à ses droits jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas, envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige
Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement dans le bail commercial. On parle de déspécialisation totale ou plénière.
Le locataire peut effectuer un changement d'activité s'il remplit toutes les conditions suivantes :
L'activité nouvelle proposée par le locataire correspond à l'évolution de la conjoncture économique (par exemple, une crise économique affectant la branche d’activité du locataire).
L'activité nouvelle répond à l'organisation rationnelle de la distribution. Il s'agit par exemple de l'intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle. La transformation d'un pressing en restaurant dans un quartier très touristique est justifiée compte tenu de la baisse constante des résultats financiers du pressing.
L'activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Lorsque les locaux sont situés dans une copropriété, il faut vérifier que l'activité envisagée n'est pas interdite par le réglement de copropriété. De plus, l'activité nouvelle ne doit pas entraîner de nuisances pour le voisinage. Ainsi, la transformation d'un commerce de meubles en commerce de bar-restauration rapide est génératrice de bruits et nuisances diverses qui peuvent perturber les conditions de vie des occupants de l'immeuble.
Le locataire doit donc démontrer que, compte tenu de l'évolution de la conjoncture économique et des nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, l'activité exercée est inadaptée et que l'activité nouvelle s'impose.
Le premier locataire d'un local compris dans un centre commercial ne peut pas utiliser la procédure de déspécialisation plénière pendant 9 ans à compter de son entrée en jouissance.
Demande d'autorisation préalable au propriétaire
Si le locataire estime qu'il remplit les conditions pour changer d'activité, il doit demander une autorisation préalable au propriétaire par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
La demande comporte l'indication de la ou des nouvelles activités envisagées.
Si le locataire utilise la lettre recommandée avec AR et que celle-ci n'a pas pu être remise au propriétaire, la démarche doit être renouvelée par acte de commissaire de justice.
Information des créanciers inscrits sur le fonds de commerce
Le locataire doit également avertir, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, les créanciers disposant d'un privilège inscrit sur le fonds de commerce. Le changement d'activité du fonds de commerce peut impacter les droits de ces créanciers. Ils peuvent alors réclamer des garanties supplémentaires en invoquant les risques liés à la nouvelle activité.
Ces créanciers inscrits sur le fonds de commerce ont un délai de 3 mois pour répondre au locataire. Cette réponse est envoyée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
L'absence de réponse des créanciers vaut acceptation du changement d'activité.
Dans les 3 mois de la réception de la demande de changement d'activité, le propriétaire répond par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il a 3 possibilités :
Accepter la transformation
S'opposer à la transformation, en motivant son refus
Donner son accord sous certaines conditions (par exemple, augmentation de loyer, exécution de certains travaux)
Si le propriétaire ne répond pas, il est réputé avoir accepté la ou les nouvelles activités proposées par le locataire.
Lorsque le propriétaire s'est engagé auprès de ses autres locataires à ne pas louer le fonds de commerce pour une activité identique à celle qu'ils exercent, il doit les informer. Il a un délai d'un mois à compter de la demande du locataire. Il transmet cette information par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
Les locataires ont alors un mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.
L'absence de réponse des autres locataires vaut acceptation.
Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :
Motif grave et légitime : par exemple, il peut refuser la transformation d'un commerce de vente de vêtements en commerce d'alimentation orientale lorsque celle-ci peut entrainer des nuisances au voisinage avec encombrement du trottoir.
Engagement de non-concurrence vis-à-vis d'autres locataires lorsqu'il loue plusieurs fonds de commerce. Le propriétaire peut refuser le changement d'activité si un autre de ses locataires avec qui il a signé un engagement de non-concurrence, exerce la même activité.
Exercice de son droit de reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)
Cependant si le refus du propriétaire n'est pas justifié par un motif grave et légitime, le tribunal judiciaire peut autoriser le changement d'activité.
Le propriétaire ayant accepté le changement d'activité peut, en contrepartie, réclamer à son locataire une majoration du loyer et cela sans attendre la révision triennale.
Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser un préjudice . Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité.
En cas de changement d'utilisation du local commercial, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès du services des impôts (SIE).
Déclaration d'un local à usage commercial ou professionnel (formulaire n° 6660-REV)
Ministère chargé des finances
Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...
Garantie qui permet à un créancier d'être payé en priorité en cas de non-paiment de la créance. Par exemple, le titulaire d'une hypothèque sera payé en priorité sur le prix de vente de l'immeuble sur lequel son hypothèque est inscrite. L'inscription de privilège se fait auprès du greffe du tribunal de commerce ou du tribunal judicaire.
