Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire (servitude de passage)
Votre terrain est enclavé ou difficile d'accès ? La loi vous reconnait un droit de passage sur le terrain de votre voisin. Nous vous indiquons quelle est la démarche à suivre.
Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain de votre voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique.
Vous avez alors le droit de passer sur le terrain de votre voisin.
Vous et votre voisin pouvez décider ensemble du lieu de passage. Il est recommandé de convenir des éléments suivants :
Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique
Passer par l'endroit le moins dommageable pour votre voisin
Verser à votre voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice).
Ces éléments peuvent figurer sur un acte sous seing privé ou par acte authentique signé chez un notaire.
si l'enclavement du terrain résulte de la division d'une propriété (suite à une vente, partage ...), le passage doit se situer sur cette propriété (sauf impossibilité), même s'il s'agit du trajet le plus long pour accéder à la voie publique.
En cas de litige sur l'utilisation du passage, vous devez faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution.
Cette démarche est obligatoire avant de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de la propriété.
Le juge pourra décider de l'emplacement du passage, son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...) et le montant de l'indemnité à verser à votre voisin.
En cas de désaccord sur l'indemnité à verser, votre voisin doit apporter la preuve de son préjudice.
Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.
L'acte de cessation doit être signé chez un notaire si vous avez signé un acte authentique.
Si votre propriété n'est pas enclavée, mais juste difficile d'accès, l'accord de votre voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle.
Vous devez obtenir l'accord de votre voisin pour obtenir un droit de passage sur son terrain.
Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
Ce document doit préciser les éléments suivants :
Emplacement du droit de passage
Mode d'exercice (accès à pieds, en voiture...)
Montant de l'indemnité que vous devez verser à votre voisin. Cette indemnité, dont le montant doit être proportionnel au dommage causé (bruit ou toute autre gêne), est librement fixée entre votre voisin et vous-même.
Lorsque votre voisin vous reconnait un droit de passage sur son terrain, ce droit de passage ne peut être modifié qu'avec votre accord à tous les 2.
En cas de litige lié à l'utilisation du passage, vous devez faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution avec votre voisin.
Si vous ne parvenez toujours pas à un accord avec votre voisin, il faut faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de la propriété.
Le tribunal peut être saisi pour faire constater la fin d'un droit de passage. C'est le cas lorsqu'un droit de passage né d'un accord amiable n'a pas été utilisé pendant 30 ans. Tous les moyens de preuve sont admis, notamment les suivants :
Constat du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
Témoignages
Photos laissant apparaître l'abandon du terrain ou au contraire l'usage qui en est fait
Terrain isolé, ne disposant d'aucun accès, ou disposant d'une issue insuffisante sur la voie publique
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.
